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深圳廣州房?jī)r(jià)是否真的在下跌？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-2-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 深圳 廣州 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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2008年初，一份來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告稱(chēng)，在2007年最后四個(gè)星期里，第一周北京房?jī)r(jià)下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%。也就是說(shuō)，北京房?jī)r(jià)在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下降。
同一份報(bào)告還稱(chēng)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)中國(guó)十大城市的研究分析，深圳和廣州是最早出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的兩個(gè)城市，從2007年10月開(kāi)始，深圳和廣州兩地的房?jī)r(jià)就開(kāi)始下降，并一直持續(xù)到12月份。
這三個(gè)城市，在近兩年來(lái)，恰恰位列中國(guó)房?jī)r(jià)上漲最兇猛的城市之列。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立之后，最激烈的一次漲價(jià)，到了畫(huà)上句號(hào)的時(shí)候了嗎？房?jī)r(jià)下跌？
有關(guān)深圳、廣州房?jī)r(jià)下跌的消息傳出后，市場(chǎng)并非完全接受，反倒引來(lái)了一片對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的質(zhì)疑之聲。
前一階段號(hào)召大家3年內(nèi)不要買(mǎi)房的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石這時(shí)站了出來(lái)，話(huà)說(shuō)得很干脆："深圳、廣州出現(xiàn)拐點(diǎn)是禿子頭上的虱子，還用爭(zhēng)論？"
其實(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)松動(dòng)，并不需要開(kāi)發(fā)商表態(tài)，市場(chǎng)已經(jīng)做了最好的回答。
2007年10月，深圳市新房銷(xiāo)售面積只有9月份的一半。東方盛世2007年7月，二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格為每平方米14000多元，到了12月份三期開(kāi)盤(pán)時(shí)，每平方米已經(jīng)下跌了2000元左右。
2007年底，北京奧運(yùn)村附近的一個(gè)高檔項(xiàng)目，傳出了每平方米僅售17000元的消息。就在兩三個(gè)月前，該樓盤(pán)單價(jià)還在兩萬(wàn)元以上。位于北京宣武區(qū)馬連道10號(hào)的摩爾酒店式公館均價(jià)為每平方米12000元，一次性付款8.82折，按揭9.31折，據(jù)稱(chēng)，8.82折也是目前市場(chǎng)所有打折樓盤(pán)中給出的最低折扣。
在北京，購(gòu)房者已經(jīng)很久沒(méi)有享受過(guò)折扣價(jià)的待遇了。一家房地產(chǎn)廣告公司的總經(jīng)理告訴本報(bào)記者，兩年前，有朋友購(gòu)房，托他找開(kāi)發(fā)商打點(diǎn)折，基本都能辦得到。而近兩年來(lái)，"人家能給個(gè)面子，讓你買(mǎi)到房，或者買(mǎi)到樓層、朝向不錯(cuò)的房子就不錯(cuò)了。"
REICO工作室是由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟(下稱(chēng)中房聯(lián)盟)共同組建的機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)研，并定期發(fā)布報(bào)告，總結(jié)上一年樓市運(yùn)行狀況及預(yù)測(cè)來(lái)年走勢(shì)。盡管REICO一直強(qiáng)調(diào)其第三方獨(dú)立調(diào)研的立場(chǎng)，但大家普遍認(rèn)為，REICO的觀點(diǎn)往往代表了以中房聯(lián)盟為首的地產(chǎn)商的觀點(diǎn)。作為證明的是，房地產(chǎn)界最?lèi)?ài)說(shuō)話(huà)的開(kāi)發(fā)商、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)大部分觀點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，就來(lái)自于REICO報(bào)告。
1月14日，REICO工作室發(fā)布了2007-2008年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。就連這份主要由萬(wàn)通、華遠(yuǎn)、城開(kāi)等開(kāi)發(fā)商資助的研究報(bào)告，也罕見(jiàn)地提出了2008年"不排除房?jī)r(jià)向下波動(dòng)"的可能性。
REICO報(bào)告顯示，受2007年持續(xù)加息和9月末以來(lái)房貸新政的影響，10月和11月商品房銷(xiāo)售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)明顯下滑。雖然全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已開(kāi)始回落。
但對(duì)于已經(jīng)被媒體曝出的房?jī)r(jià)震蕩，代表REICO報(bào)告組發(fā)言的任志強(qiáng)仍在強(qiáng)辯，稱(chēng)個(gè)別樓盤(pán)年底促銷(xiāo)式的降價(jià)行為，并不代表樓市的整體趨勢(shì)。他還對(duì)部分媒體有關(guān)年底樓市震蕩的報(bào)道提出質(zhì)疑，稱(chēng)"我只相信發(fā)改委等權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)"。土地信號(hào)。
實(shí)際上，最能證明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)態(tài)度的，還是其對(duì)于土地的渴求度。
2008年1月8日，與2006年年底誕生的北京"地王"廣渠路36號(hào)地僅一街之隔的廣渠路15號(hào)地，雖然由規(guī)劃中的兩限房身份變?yōu)榱松唐贩孔≌玫剡M(jìn)入市場(chǎng)，仍因參與競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)商不足3家而遭到流拍。
在2007年12月14日，當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊就已經(jīng)發(fā)生了流拍，這是北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村的住宅及配套、商業(yè)金融(1號(hào)地)項(xiàng)目用地，建筑面積66萬(wàn)多平方米，投標(biāo)開(kāi)發(fā)商僅兩家，按招標(biāo)規(guī)定必須達(dá)到三家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)才能進(jìn)行開(kāi)標(biāo)。
北京土地流拍現(xiàn)象，在其他地方也在上演。2007年12月6日，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競(jìng)價(jià)，最終2塊地流拍、5塊地以底價(jià)成交，剩下5塊的成交價(jià)格也不高。
同年12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬(wàn)元的價(jià)格起拍，卻因開(kāi)發(fā)商反應(yīng)冷淡而全部流拍。
2007年12月8日，南京2007年"最后一拍"遇冷，在單次推出16幅地的拍賣(mài)中，一塊地處江寧區(qū)的地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米不足2000元，而就在一個(gè)多月前，同板塊的一幅成交土地樓面地價(jià)為4446元，降幅超過(guò)50%。同時(shí)，堯化門(mén)2幅地塊因沒(méi)有開(kāi)發(fā)商報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而流標(biāo)，河西、雨花、六合等區(qū)域的10幅地塊，都只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，最終都以底價(jià)成交。
2007年12月29日，被業(yè)界喻為福州"2007年最后一拍"閩侯的四幅地塊，僅拍、掛出最小的兩幅，另兩幅面積達(dá)180多畝的地塊，則因開(kāi)發(fā)商參與熱情不高，競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不足，均流拍流掛。至此，福州12月的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛……
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，某種程度上，拿地實(shí)際上可以反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)一個(gè)階段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的預(yù)期。
在此，需要注意的是，近兩年來(lái)，政府一直把土地調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要手段，2006年9月，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，通知稱(chēng)："當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動(dòng)向、新問(wèn)題，建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，低成本工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地"閘門(mén)"任務(wù)仍然十分艱巨。"此后，各地政府一直嚴(yán)控土地"閘門(mén)"，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量有限。
盡管如此，2007年一年，全國(guó)各地"新地王"不斷涌現(xiàn)。
2007年7月12日，萬(wàn)科以26.8億元拿下廣東東莞塘廈大坪地塊，在該地塊超過(guò)了8億元之后的一個(gè)多小時(shí)中，有四五家公司不斷舉牌，其間幾度出現(xiàn)一分鐘飆升1億元的場(chǎng)面，其激烈程度實(shí)被認(rèn)為拍賣(mài)史上少見(jiàn)。
在廣州，珠江新城一地塊被來(lái)自香港的嘉華集團(tuán)下屬公司以10.9億元天價(jià)競(jìng)得，該價(jià)格比2億多元的起拍價(jià)高出近5倍，樓面地價(jià)達(dá)每平方米11912元，刷新了此前由香港南豐集團(tuán)在廣州琵琶洲地塊中創(chuàng)下的最高拍賣(mài)紀(jì)錄。
在杭州，寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司以14.76億元的價(jià)格奪得的地塊，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米15712元。
在南京，2007年上半年出讓的一塊土地盡管成交總價(jià)才3.85億元，但其樓面價(jià)格高達(dá)每平方米34832元，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)土地價(jià)格最高的地塊。
但僅僅幾個(gè)月后，情況已經(jīng)發(fā)生了變化。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石甚至公開(kāi)在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目宣稱(chēng)"萬(wàn)科不再拿地王"。
SOHO中國(guó)的潘石屹則站出來(lái)公開(kāi)表示，北京公開(kāi)出讓的土地市場(chǎng)發(fā)生的兩起"流標(biāo)"事件，反映出來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的判斷。潘石屹稱(chēng)，2007年土地的市場(chǎng)太不正常了。他在2007年9月便表示，"土地市場(chǎng)太瘋狂了，馬上會(huì)出問(wèn)題的。"
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，對(duì)絕大部分開(kāi)發(fā)商而言，地價(jià)拐點(diǎn)后果遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)拐點(diǎn)更可怕。
楊少鋒認(rèn)為，一個(gè)商品的價(jià)格，不是以成本來(lái)衡量，而是以市場(chǎng)價(jià)值來(lái)衡量。所以，在樓市旺銷(xiāo)的時(shí)候，較早底價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商會(huì)以后進(jìn)入市場(chǎng)的高價(jià)地塊來(lái)衡量土地價(jià)格，并計(jì)算為"開(kāi)發(fā)成本"，作為定價(jià)依據(jù)，所以形成"今天的面粉價(jià)格決定昨天的面包價(jià)格"的現(xiàn)象。
他舉例說(shuō)，2007年9月11日，經(jīng)過(guò)239輪激烈爭(zhēng)奪，萬(wàn)科豪擲27.2億元將起拍價(jià)為12.5億元的五四北地塊收入囊中，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米7096元。地塊相鄰的北尚二期當(dāng)時(shí)均價(jià)為每平方米6400元，附近的摩卡小城均價(jià)也不過(guò)每平方米6600元。消息一出，榕城樓市亢奮一片。"北尚提價(jià)了，7700元了1、"摩卡小鎮(zhèn)提價(jià)800元1、"融僑提價(jià)1000元1、"君臨天華已經(jīng)提價(jià)3000元"……各種小道消息通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式在購(gòu)樓者之間傳遞。
楊少鋒說(shuō)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)，改變的只是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的壓力和利潤(rùn)的高低，地價(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)，則可能直接讓"天價(jià)地"成為所有者的沉重包袱，所以，地價(jià)拐點(diǎn)，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商而言，后果遠(yuǎn)較房?jī)r(jià)拐點(diǎn)要可怕得多。拐點(diǎn)來(lái)臨？
北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此前，每年宏觀調(diào)控都會(huì)讓買(mǎi)房人開(kāi)始觀望，開(kāi)發(fā)商無(wú)動(dòng)于衷，樓市該漲照漲，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始觀望。
任志強(qiáng)的態(tài)度則依舊強(qiáng)硬，他以將房子分為"兩限房"、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的辦法，表達(dá)著自己的信心："住房信貸政策的變化與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的貨幣從緊政策，確實(shí)讓個(gè)別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷(xiāo)量與價(jià)格的波動(dòng)，但就全國(guó)而言絕不是拐點(diǎn)。2008年的平均房?jī)r(jià)是會(huì)下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格在總銷(xiāo)售量中比重增加時(shí)，各地的平均住房?jī)r(jià)格都會(huì)下降，但這并不表示是拐點(diǎn)，商品房?jī)r(jià)格也未必會(huì)受影響。"
北京高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資深分析人士，他認(rèn)為，2007年"從緊貨幣政策"在年度里的大部分時(shí)間，并未真正作用于房地產(chǎn)市常除"限外"政策對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)資金有所限制外，甚至可以說(shuō)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的資金寬松程度，是流動(dòng)性過(guò)剩的收益年。
這樣，人們可以看到，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是對(duì)置業(yè)需求進(jìn)行限制，以及房貸的定位進(jìn)行了調(diào)整。
張宏表示，土地和金融是地產(chǎn)兩條生命線(xiàn)，可以明確的是，收緊地產(chǎn)資金鏈，是找到了市場(chǎng)調(diào)控的"七寸"。因此，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，有兩句準(zhǔn)確的總結(jié)描述：其一為"控幣"達(dá)到"控價(jià)"；其二是房地產(chǎn)走勢(shì)取決于宏觀調(diào)控。
其實(shí)，某種程度上，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到底有沒(méi)有來(lái)臨，誰(shuí)說(shuō)了都沒(méi)用，只有市場(chǎng)表現(xiàn)才最管用。看看北京的開(kāi)發(fā)商們，又是買(mǎi)房送寶馬、送奧迪，又是趁"雙節(jié)"頻頻做活動(dòng)吸引人氣，打折優(yōu)惠屢屢出現(xiàn)，未來(lái)怎樣，也許就已經(jīng)清楚了。
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